http://praca.gratka.pl/oferta/sekretarka-w-kancelarii-prawnej-3530017.html

 

mroz_kancelaria_logo

Drodzy Czytelnicy

Dzisiaj kilka słów o umownym prawie pierwokupu nieruchomości. Jakiś czas temu Klienci sami z siebie zaproponowali taką ochronę transakcji, którą zmierzają zawrzeć w przyszłości i zapytali jakie jest moje stanowisko.

Zatem na początek kilka słów wyjaśnienia. Możecie w umowie zawartej w formie aktu notarialnego (wymóg formy jest tu sporny, ja jednak dla bezpieczeństwa stanowczo doradzam akt notarialny) zastrzec, iż jeżeli druga strona będzie chciała sprzedać nieruchomość, której zakupem w przyszłości jesteście zainteresowani (z pewnych względów nie chcecie lub nie możecie nabyć jej w chwili obecnej), to może to uczynić jedynie pod warunkiem, iż nie wykonacie prawa pierwokupu. W umowie o pierwokup dopuszczalne jest także (chociaż nie wynika to wprost z przepisów) zastrzeżenie ceny za jaką wykonacie prawo pierwokupu.

Co więcej, jeżeli prawo pierwokupu zostanie ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości, której dotyczy to nawet gdyby Wasz kontrahent złamał warunki umowy i sprzedał nieruchomość osobie trzeciej, możecie dochodzić sądownie od takiego nabywcy sprzedaży nieruchomości na warunkach objętych przysługującym Wam prawem pierwokupu umownego (taki jest większościowy pogląd nauki potwierdzony w orzecznictwie, zdarzają się jednak stanowiska odrębne). W razie braku ujawnienia w/w prawa w księdze wieczystej przysługuje Wam wobec takiego nierzetelnego kontrahenta roszczenie odszkodowawcze.

Wszystko niby w porządku ale….no właśnie jest jedno małe (wielkie) ale. Prawo pierwokupu jako wyjątek od ogólnej zasady swobody dysponowania nieruchomością przez właściciela nie może być rozszerzone na inne czynności prawne niż sprzedaż. Tym samym gdy opisany nierzetelny kontrahent zamiast sprzedać podaruje nieruchomość objętą w/w prawem podstawionemu podmiotowi tracicie całą ochronę (tak: Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 lutego 1996 roku, III CZP 10/96, OSN 1996, Nr 4, poz. 59).

Wierzcie mi dla graczy rynkowych to żaden problem utworzyć kolejną spółkę (nowy podmiot prawa) i zawrzeć z nim umowę darowizny nieruchomości przeciwko której nie działa prawo pierwokupu.

Tym samym pamiętajcie…….chcecie kupić nieruchomość w przyszłości nie liczcie na prawo pierwokupu, zawrzyjcie umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego i ujawnijcie roszczenie w KW, wówczas wasze prawa są dobrze zabezpieczone.

Andrzej Krysta

radca prawny

500+ a obowiązek alimentacyjny…

Moi Drodzy

Dzisiaj chciałbym polecić Wam wszystkim rewelacyjny wpis na blogu naszej koleżanki adw. Agnieszki Swaczyny, zawierający rzetelną a równocześnie bardzo przystępną ocenę zjawiska prawno – politycznego, które stało się głośne w ostatnich dniach, tj. wpływu świadczenia 500+ na obowiązek alimentacyjny….brawo Agnieszko…

500+ PO ZIMNYM PRYSZNICU

Andrzej Krysta

radca prawny

Witajcie moi Drodzy

Dzisiaj, tak odrywając się na krótką chwilę od prawa nieruchomości, chciałbym Wam polecić ciekawy wpis na blogu żony i wspólniczki w jednej osobie…nowa regulacja dotycząca ustalenia przez Sądy kontaktów z dzieckiem po rozwodzie….drogie mamy i ojcowie przeczytajcie….

Kontakty po nowemu?

Andrzej Krysta

radca prawny

Drodzy Czytelnicy

Dzisiaj krótkie zagadnienie, z którym spotkała się większość spośród Was …. forma umowy przedwstępnej (nie mylcie umowy przedwstępnej z umową deweloperską – to dwie zupełnie różne instytucje)…

Dopuszczalna jest zarówno zwykła forma pisemna jak i forma aktu notarialnego – w obu przypadkach umowa jest ważna…. gdzie zatem jest różnica?…., a no w skutkach prawnych.

W razie niewykonania przez waszego kontrahenta umowy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej możecie się jedynie domagać odszkodowania i to najczęściej mocno ograniczonego – naprawienie wyłącznie tej szkody, którą ponieśliście przez to, że liczyliście na zawarcie umowy przyrzeczonej (tzw. ujemny interes umowny), np zwrot wpłaconej zaliczki. Jest to tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej.

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, możecie (niezależnie od roszczenia opisanego wyżej) dochodzić sądownie zawarcia umowy przyrzeczonej  – wyrok sądu zastąpi Wam wówczas umowę (uprzedzając dyskusję z kolegami i koleżankami z branży wiem, że są w tym zakresie spory czy całą umowę czy tylko oświadczenie pozwanego, ale przeważa pogląd, że wyrok ma skutki kompletnej umowy). Tym samym możecie zmusić kontrahenta do zawarcia umowy przyrzeczonej (a także osobę trzecią… jeżeli wasze roszczenie jest ujawnione w księdze wieczystej – odsyłam do poprzedniego wpisu) – mocniejszy skutek umowy przedwstępnej.

Tym samym, jeżeli umowa przedwstępna potrzebna Wam jest do uzyskania kredytu hipotecznego (banki często jej wymagają, ale raczej nie potrzebują aktu notarialnego) to w zupełności wystarczy forma pisemna. Jeżeli jednak mocno Wam zależy na konkretnej nieruchomości, a istnieje chociażby cień ryzyka, że ktoś Was podkupi nie oszczędzajcie tam gdzie nie trzeba i zawrzyjcie akt notarialny.

Andrzej Krysta

radca prawny