Kupujecie mieszkanie, nie zapomnijcie o hipotece obciązającej grunt z budynkiem…

Moi Drodzy Czytelnicy…

Przy czytaniu tego wpisu proszę o szczególną koncentrację, chciałbym przybliżyć Wam bardzo istotny problem, który może dotyczyć każdego z Was….

Wielokrotnie obsługiwałem transakcje nabycia czy to lokali mieszkalnych, czy też pomieszczeń na biura i zawsze oczywistością było dbanie o to, by nowo wyodrębniony lokal nie był obciążony hipoteką inną niż ta, która zabezpiecza ewentualny kredyt nabywcy tego lokalu udzielony na jego zakup.

W toku mojej praktyki z niemałym przerażeniem stwierdzam, że bardzo wielu nabywców mieszkań daję się „wpuścić w kanał” kupując mieszkanie obciążone hipoteką zabezpieczającą kredyt …. dewelopera. Osobiście nawet podejrzewałem niektórych notariuszy (nie obrażając tego zawodu ani jego przedstawicieli) o pomijanie stosownych pouczeń przy sporządzeniu aktów notarialnych.

Ostatecznie jednak zaufana notariuszka, z którą stale współpracuję uświadomiła mi, że …. notariusz może sobie pouczać – sama miała sporo takich przypadków, iż tłumaczyła nabywcy mieszkania jeszcze zanim podpisał on umowę, że kupi mieszkanie obciążone, ale nie chciał słuchać i kupował….zgroza…

Posłuchajcie…jak deweloper robi inwestycję to standardowo postępowanie jest takie….

Najpierw zakłada spółkę celową, tj zupełnie nowy podmiot, który będzie realizował inwestycję. Robi się to w celu uniknięcia jakiegokolwiek ryzyka dla pozostałych spółek tego dewelopera istniejących już wcześniej….deweloper ponosi bardzo małe ryzyko.

Następnie (nie zawsze, ale często) deweloper zaciąga kredyt na budowę nowego bloku mieszkalnego, zabezpieczając ten kredyt hipoteką obciążającą pierwotnie grunt (działkę), na którym ma stanąć budynek.

Zwracam tu Waszą uwagę, iż wybudowany blok staje się częścią składową działki, na której stoi, więc w/w hipoteka obciąża i grunt i budynek.

Po zakończeniu budowy i stosownej papierologii (pozwolenie na użytkowanie i.t.p.) deweloper sprzedaje mieszkania w tak wybudowanym bloku, tj. z reguły w jednym akcie notarialnym tworzy się nowe nieruchomości lokalowe (wasze mieszkania) i przenosi ich własność na Was. Następnie notariusz wnioskuje do sądu wieczystoksięgowego o założenie nowej księgi wieczystej i wpisanie Was jako właścicieli, macie mieszkanie euforia, jest super….wszystko fajnie, tylko co z hipoteką…...

No właśnie w takim wypadku jeżeli nic nie zrobicie to wasze mieszkanie jest również w kilku możliwych wariantach obciążone w/w hipoteką dewelopera zabezpieczającą jego kredyt (art. 76 ust. 1 i 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Możecie się domagać podziału hipoteki, ale to nie zmienia wiele gdyż na mieszkaniu zostanie duże obciążenie.

Co to dla Was oznacza, ano swoim mieszkankiem odpowiadacie za kredyt dewelopera…czyli jak powinie się mu noga w spłacaniu kredytu to bank kieruje egzekucję również do waszego mieszkania, mimo, że to nie jest wasz dług.

Pamiętajcie jeżeli zapłaciliście deweloperowi cenę musicie domagać się od niego, aby załatwił w kredytującym go banku zgodę na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie waszego mieszkania jako nowej nieruchomości.

Możliwe warianty są różne, ale rzecz sprowadza się do tego, iż bank dostaje z części zapłaconej przez Was ceny  „swoją dolę”, która zmniejsza zadłużenie dewelopera i pozwana bankowi na rezygnację z części zabezpieczenia, tj. wyrażenie zgody na ustanowienie odrębnej własności waszego lokalu,  wolnej od hipoteki.

Najkorzystniejszy wariant dla Was jest taki … przedstawiciel banku przedkłada ową zgodę banku do aktu notarialnego, na podstawie którego kupujecie mieszkanie. Wtedy notariusz składa wniosek wieczystoksięgowy o wyodrębnienie waszego mieszkania już bez hipoteki i jesteście bezpieczni.

Pamiętajcie o tym kupując mieszkanie od dewelopera, bo niefrasobliwość może w tym wypadku drogo kosztować…

Paradoksalnie w lepszej sytuacji są Ci spośród Was, którzy finansują mieszkanie środkami z kredytu, bo im na opisany problem zwróci uwagę ich bank, któremu zależy by mieszkanie było wolne od innych hipotek, aby obciążyć go hipoteką zabezpieczającą Wasz kredyt.

Jednak nabywcy „gotówkowi” mogą bardzo łatwo kupić obciążone mieszkanie….

Uważajcie.

{ 27 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Joanna Marska | Umowazdeweloperem.pl Marzec 4, 2014 o 22:11

Panie mecenasie, zwrócił Pan uwagę na ważną kwestię. Wielu osobom wydaje się wręcz niemożliwe, by zgodne z prawem mieli odpowiadać za długi dewelopera.

Warto również zwrócić uwagę na to, że sama promesa banku na zwolnienie lokalu z obciążenia hipotecznego nie musi wcale oznaczać, że faktycznie lokal zostanie wyodrębniony bez takiego obciążenia. Niedawno widziałam wzór umowy deweloperskiej z której wynikało, że owszem, bank wyrazi zgodę na to, by mieszkanie nie było obciążone hipoteką… ale dopiero po tym, jak własność lokalu zostanie przeniesiona na nabywcę. Czyli nabywca kupował mieszkanie obciążone hipoteką, a potem bank miał łaskawie wyrazić zgodę na to, by tę hipotekę wykreślono. Już nie wspomnę o tym, że deweloper nawet nie zgodził się na określenie w umowie deweloperskiej, w jakim terminie bank wyrazi zgodę, kto będzie załatwiał uzyskanie tej zgody i kto będzie płacił za wykreślenie hipoteki.

Warto więc uważnie przeczytać przed zawarciem umowy z deweloperem nie tylko wzór umowy deweloperskiej, ale i treść promesy banku.

Pozdrawiam i życzę dalszego rozwoju bloga :).

Odpowiedz

Andrzej Krysta Kwiecień 23, 2014 o 18:43

Witam Panią Mecenas… dziękuję za komentarz, poruszyła Pani ważny aspekt zagadnienia, wykreślenie hipoteki to oczywiście koszt wpisu sądowego – 100 zł za jedną hipotekę (miałem już przypadek, że na nabywanych lokalach biurowych stanowiących odrębne nieruchomości było 46 hipotek łącznych – 4600 zł wpisu), który to wydatek ktoś musi ponieść, natomiast taki zapis o jakim Pani mówi rzeczywiście skazuje nabywcę na łaskę i niełaskę banku….
Pozdrawiam

Odpowiedz

REAL Bielsko Maj 29, 2014 o 09:25

Dobrze, że ruszył Pan tak ważny temat.. Niewiele osób wie, że przez małe niedopatrzenie może ponieść tak duże konsekwencje..

Odpowiedz

Andrzej Maj 29, 2014 o 13:30

Dziękuję za komentarz, cieszę się, że zwrócili Państwo uwagę na opisany problem, zachęcam do dalszej lektury bloga, a w razie potrzeby pomocy prawnej zapraszam do współpracy.

Odpowiedz

Joanna Sierpień 8, 2014 o 00:53

Czy można się czuć bezpiecznie mając na uwadze,pomimo odrębnego prawa własności bez obciążeń hipoteki, że nieruchomość na której deweloper wybudował blok ma hipotekę na kwotę ok. 40 milionów zł.? Deweloper ogłosił upadłość trwa postępowanie likwidacyjne. Czy syndyk może wystawić właścicielom mieszkań rachunek za toczące się postępowanie???

Odpowiedz

Andrzej Krysta Sierpień 17, 2014 o 22:30

Witam Joanno

Jeżeli lokal został wyodrębniony bezobciążeniowo (zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie w formie pisemnej z pieczęcią banku – szczególna forma na podstawie przepisów prawa bankowego) i tym samym ujawniony w księdze wieczystej bez obciążającej nieruchomość hipoteki to na takiej samej zasadzie wolne od tej hipoteki jest prawo związane z odrębną własnością tegoż lokalu, tj. udział we współwłasności nieruchomości wspólnej. W takim wypadku hipoteka obciążająca upadłego dewelopera utrzymała się wyłącznie na tej części nieruchomości, która jest jeszcze własnością dewelopera (lokale niewyodrębnione, lokale wyodrębnione, których właścicielem jest deweloper i odpowiadające im ułamki w części wspólnej). Jeżeli zatem transakcja wyodrębnienia lokalu i sprzedaży została dokonana pomiędzy niepowiązanymi podmiotami i na warunkach rynkowych tak, aby nie mogła być uznana za bezskuteczną w rozumieniu przepisów prawa upadłościowego i naprawczego (art.127 i następne) to właściciele lokali w mojej ocenie mogą czuć się całkowicie bezpieczni, a syndyk nie ma podstaw wystawić im jakiegokolwiek rachunku.

Dziękuję za komentarz, pozdrawiam

Odpowiedz

Katarzyna Październik 15, 2014 o 19:44

Witam,
a co w sytuacji gdy w umowie deweloperskiej znajduje się zapis:
” w związku z możliwością podpisania przez Spółkę umowy kredytu z bankiem Get in na finansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego, nieruchomość może zostać obciążona hipoteką umowną do kwoty .., a nabywca oświadcza, ze wyraża na to zgodę. W przypadku podpisania powyższej umowy kredytu wszystkie lokale mieszkalne i niemieszkalne , będą wyodrębniane bez obciążenia hipotecznego dla nowo zakładanych ksiąg wieczystych dla tych lokali pod warunkiem zapłaty pełnej ceny zakupu przez nabywcę danego lokalu.
Jakie wtedy jest zabezpieczenie dla nabywcy, że bank wyrazi zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i czy taka umowę w ogóle jest bezpiecznie podpisywać.?

Odpowiedz

Paweł Listopad 18, 2014 o 15:25

Witam
Panie Mecenasie pytanie powiązane z tematem Pana wypowiedzi.
A co z tzw. nieruchomością wspólną dla członków wspólnoty mieszkaniowej na której pozostał kredyt hipoteczny developera. Lokale mieszkalne zostały wyodrębnione i zwolnione z długu developera budującego budynek na etapie ich wyodrębniania i podpisywania aktów notarialnych. Pozostał jednak dług developera zabezpieczony hipotekami na kilku jeszcze niesprzedanych lokalach oraz na KW nieruchomości wspólnej, w której każdy z właścicieli posiada niewielki procentowy udział. Obecnie sprawa przeciwko developerowi zakończyła się w sądzie i trafiła do egzekucji komorniczej. Czy właściciele lokali, którzy mają czyste dla ich lokali KW ale w KW nieruchomości wspólnej jest duża hipoteka mają powody do obaw ? Czy będą płacić stosownie do wielkości ich udziałów ( np. 115/10000 ) za dług developera zabezpieczony hipoteką na nieruchomości wspólnej?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Damian Styczeń 8, 2015 o 18:13

Witam
A ja mam pytanie o to zagadnienie, ale co do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Czy podczas zakładania KW dla tego prawa, kiedy nieruchomość (blok) jest obciążony hipoteką możliwe jest, że wierzyciel wpisze sobie część hipoteki do mojej KW spółdzielczego prawa? A może ważniejszy jest tutaj zapis, że spółdzielcy nie odpowiadają za długi spółdzielni, a więc nie można tego zrobić?

Odpowiedz

maria Kwiecień 28, 2015 o 12:14

podłączam się do pytania

Odpowiedz

Ewelina Luty 5, 2015 o 12:32

Witam,
mam pytanie co do bezciezarowego wyodrebnienia mieszkania mianowicie u notariusza dostalismy promesse na bezciezarowe wyodrebnienie mieszkania pod 2 warunkami. Pierwszy jest jasny -wplata calosci za mieszkanie a drugi to oplata 300zl dla banku. Czy taka jest praktyka, ze nabywca uiszcza te oplata? Troche to dla mnie niezrozumiale . bo przeciez to developer zaciagnal kredyt na budowe a nie ja. Bardzo prosze o odpowiedz.

Odpowiedz

Andrzej Krysta Luty 7, 2015 o 19:22

Witam

Banki często żądają opłat, tzw. manipulacyjnych za zwolnienie hipoteki. Oczywiście kredyt wziął deweloper i sprawiedliwiej byłoby gdyby to on uiścił tę opłatę. Jednak okoliczność, kto ją uiszcza zależy od umowy między Państwem, a deweloperem, przepisy prawne nie regulują tej kwestii. Sugeruję zatem omówić to z deweloperem.

Pozdrawiam
Andrzej Krysta

Odpowiedz

Hanna Maj 12, 2015 o 11:39

Dzień dobry,

co w sytuacji jeśli nieruchomość (grunt, na ktorym ma zostać wybudowany lokal) na moment sporządzania umowy deweloperskiej jest bez obciązeń jednak w umowie deweloper (Spółka)
umieszcza zapis:

„W związku z realizacją inwestycji opisanej w §1 tego aktu notarialnego, Spółka może wystąpić o uzyskanie kredytu, a tym samym zabezpieczyć uzyskany kredyt na nieruchomości objętej księga wieczystą o nr (..) na co Nabywca wyraża zgodę.

2. Nabywca oświadcza, że w przypadku zawarcia umowy kredytowej są świadomi iż Spółka swoją wierzytelność z tytułu zawarcia niniejszej umowy przeleje w rozumieniu przepisów art. 509-518 Kodeksu cywilnego na rzecz banku kredytującego w celu zabezpieczenia wierzytelności. ”

W jaki sposób zabezpieczyć swoje mieszkanie aby nie zostało obciązone hipoteką w razie zaciągniecia przez dewelopera ewentualnego kredytu?

Odpowiedz

Adrian Wrzesień 9, 2015 o 22:49

Nie znam się na takich rzeczach, a Pan wyjaśnił je prosto i rzeczowo.
Dziękuje

Odpowiedz

Grzegorz Wrzesień 28, 2015 o 10:01

A więc jeżeli na ziemi na której stoi blok nie ma żadnej ustanowionej hipoteki, oraz jeżeli wyodrębnione będzie moje mieszkanie (KW), to znaczy że mam się czuć bezpieczny?
Kupuję mieszkanie w bloku który już stoi. Aha blok stoi na kilku działkach. Czy jeszcze może być na co zwrócić uwagę.

Odpowiedz

sławek Listopad 25, 2015 o 08:35

Witam mam pytanie po dwóch latach mieszkania w nowym bloku 12 pietrwym,dostajemy pismo od wojewody 109 mieszkańców.w
Wojewoda postanowił zwrot działki czterem współwłascicielom.Budynek zostałwybudowany na trzech działkach do jednej jestwłaśnie to rozczenie.Mamyy akty notarialne w których nie ma zapisów że są prowadzone jakieś postępowania.Wszystkie pozwolenia na budowę i akt notarialny jest ok .Pozwolenia wydane przez prezydenta miasta.Co dalej czy decyzję teraz należy zaskarżyc do NSA .Dodam przez 25 lat nic na tych działkach się nie działo bo mieszkałem na tym samym osiedlu.Proszę o odpowiedz dziękuję

Odpowiedz

Andrzej Luty 1, 2016 o 21:08

Domy w zabudowie szeregowej mają już wydzielone działki i księgi wieczyste i na każdym ciąży hipoteka dewelopera. Wszystkie formalności z kredytem załatwione poza jednym brak czystej księgi wieczystej. Bank dewelopera oświadcza że zdejmie obciążenie po otrzymaniu całej kwoty na konto. Bank kupującego nie chce teraz podpisać umowy końcowej bo księga nie jest czysta. Jak to teraz załatwić, bo już mam propozycję od dewelopera o zmianie banku, bo inny się zgodził przy kolejnym domku.

Odpowiedz

Maciej Maj 3, 2016 o 13:51

Pytanie z innej beczki. Jak zapatruje się Pan na możliwość ustanowienia hipoteki przez nabywcę lokalu w akcie obejmującym wyodrębnienie lokalu i sprzedaży go wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Odpowiedz

Tomek Czerwiec 5, 2016 o 01:27

Bardzo ciekawy artykul. Spotkalem sie jednak z ciekawsza sytuacja – dotyczy budowy i sprzedazy condohotelu w Gdansku. Deweloper obciazyl dzialke posiadana w uzytkowaniu wieczystym hipoteka pod emisje kilku serii obligacji. Wartosc emisji przewyzsza wartosc gruntu wiec ewentualne roszczenia beda rozszerzone do wartosci hotelu – w tym pokoji poszczegolnych wlascicieli. Co ciekawe akty notarialny maja byc podpisane do sierpnia 2017 podczas gdy wykup obligacji jest przewidziany na 2019 – czyli zakladam ze nowe ksiegi wieczyste nie zostana oczyszczone z hipoteki. Jak Pan ocenia tego typu praktyki w kontekscie interesow nabywcy? Wiecej szczegolow odnosnie konkretnego przypadku moge podac droga mailowa

Odpowiedz

interiorista valladolid Czerwiec 29, 2016 o 05:47

Me encanta la diseño de viviendas y yo poseo un blog sobre diseño de viviendas building.

Odpowiedz

Janusz Lipiec 22, 2016 o 13:41

Bardzo fajny poradnik. Na prawdę szykuję się do kupna mieszkania i mam mnóstwo pytań ale teraz już kilka z nich wykreśliłem.

Odpowiedz

Weronika Wrzesień 27, 2016 o 21:17

Jestem zainteresowana zakupem w Gdańsku u dewelopera realizującego inwestycje z obligacji. Podpisałam juz umowę rezerwacyjna, ale mam sporo watpliwości. Czy jest ktoś z Państwa kto zglebial temat?

Odpowiedz

Weronika Wrzesień 27, 2016 o 21:19

Czy mozna nawiązać kontakt z moim przedmówca Tomkiem?

Odpowiedz

Tomek Wrzesień 28, 2016 o 02:54

Ja zdecydowalem sie zrezygnowac z tej inwestycji gdyz deweloper chcial tylko podpisac deklaracje jako aneks do umowy ze hipoteka zostanie uwolniona w moemencie podpisywania aktow notarialnych. Dla mnie nie bylo to wystarczajacym zabezpieczeniem wiec nie zdecydowalem sie na zakup.

Odpowiedz

Darek Styczeń 27, 2017 o 19:17

A ja mam pytanie jesli na dzien podpisywania umowy o kredyt na nieruchomosc nie widnieje mi zaden wpis w elektronicznej ksiedze wieczystej a po podpisaniu tydzien/dwa pojawi sie ze jednak jest tam obciazenie kredytu dewelopera – czy chroni mnie fakt ze w dniu podpisu tam nic nie bylo? Czy wpisy w KW aktualizowane sa na biezaco? Bo boje sie zeby potem jaja nie wyszly bo pod koniec listopada podpisalem umowe z deweloperem na jego dane a 9 stycznia zaszla zmiana wlascicielska na rzecz nowego wlasciciela – spolki corki. Jak to powiedzieli – optymalizacja podatkowa. Poki co nie ma tam w KW zadnych obciazen. Ale pytanie czy sie zaraz nie pojawia a ja teraz czekam na podps aneksu z nowym wlascicielem -spolka corka.

Odpowiedz

Sylwia Luty 26, 2017 o 15:17

Panie Mecenasie, jeżeli deweloper zdejmuje mieszkanie z hipoteki, to musimy dopilnować,żeby zdjął róznież z hipoteki udziaływ gruncie? Hipoteka w moim przypadku, meiszkania, które chce kupić jest i na mieszkaniu i gruncie.

Odpowiedz

Adwokat Połacik Październik 2, 2017 o 08:50

No na prawdę warto mieć uwagę na tą hipotekę bo coraz atrakcyjniesze ceny ludzie oferują żeby się pozbyć takich mieszkań dlatego warto to zweryfikować. Dobry artykuł, pozdrawiam.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: