Witajcie na blogu…
W miarę kolejnych postów postaram się Wam przybliżyć problematykę prawną obrotu nieruchomościami, ich sprzedaży, zakupu wynajmowania, leasingu oraz moje „ulubione” zagadnienie, tj. wspólnoty mieszkaniowe…
Długo się zastanawiałem czym zainicjować tego bloga, aż doszedłem do wniosku, że „nie ma co myśleć” trzeba pisać o bieżącej praktyce i tyle…
Zatem kwestia najmu, będę pisał o lokalu użytkowym wynajmowanym pod lokal gastronomiczny, ale możecie sobie to spokojnie odnieść do każdego lokalu wynajmowanego na potrzeby waszej działalności gospodarczej. Wyobraźcie sobie zatem sytuację … chcecie otworzyć kawiarnię, klub itp. Konieczny jest lokal na parterze lub w suterenie budynku, najlepiej w centrum, na uczęszczanej ulicy… W większych miastach czynsze z tytułu tego rodzaju najmów są z reguły niebotyczne, więc zanim zainwestujecie, najpierw dobrze zastanówcie się, czy Wam się to opłaci pod względem możliwych zagrożeń prawnych.
W pierwszej kolejności należy się zastanowić nad kwestią nakładów. Wiadomo, że chcąc otworzyć dobra knajpę musicie na „dobry początek” wyłożyć sporo kasy na remont celem przystosowania lokalu do waszej wizji…klimat te sprawy. Nie muszę nikogo z zainteresowanych przekonywać, jakie to ważne. I tu pojawiają się…. „schody”, koszt inwestycji np 100 – 200 tys złotych no i ok ponieść go trzeba, ale nie zapominajcie, że inwestujecie w cudzym lokalu. Inwestycje ponosicie po to by się Wam zwróciła i jeszcze przyniosła zysk, ale to wymaga czasu.
Na początek jaką umowę najmu zawieracie, na czas nieokreślony….ryzykowne posuniecie, taką umowę można zawsze wypowiedzieć z zachowaniem okresu wypowiedzenia … macie termin ustawowy – na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 kodeksu cywilnego). Zatem co… wy inwestujecie, macie pięknie urządzony lokal, a tu właściciel wypowiada Wam umowę, bo np. znalazł sobie lepszego najemcę. Za 3 miesiące musicie się wyprowadzać, a wasze nakłady…. (o tym napiszę poniżej), ale problem jest.
Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy na odpowiednio długi czas określony. Taką umowę można wypowiedzieć jedynie w przypadkach w niej przewidzianych i jak sobie zadbacie o odpowiednie zapisy w umowie to płacąc czynsz i korzystając z lokalu w sposób właściwy jesteście bezpieczni przez okres trwania umowy. Zatem ustalcie sobie tak długi okres, aby poczynione nakłady nie tylko się Wam zwróciły, poprzez osiągany z lokalu dochód, ale jeszcze pozwoliły na siebie zarobić – potocznie nazywa się to „amortyzacją nakładów”.
I tutaj kolejna sprawa, gdy umowa najmu się w końcu zakończy co z waszymi nakładami.
Zależy co zawarliście w umowie. Jeżeli nie ma w niej nic o nakładach to zgodnie z art. 676 kodeksu cywilnego wynajmujący może, albo zachować sobie te nakłady i zapłacić Wam ich równowartość w chwili zwrotu, albo żądać abyście zdemontowali poczynione nakłady (przywrócenie stanu poprzedniego). Czyli regulacja w miarę dogodna dla obu stron. Ale uwaga ten przepis można w zasadzie dowolnie modyfikować w umowie i niestety, co do zasady jest to skuteczne. Zatem wynajmujący może w ogóle wyłączyć opisany wyżej obowiązek rozliczenia nakładów, a w takim wypadku albo zostajecie na przysłowiowym „lodzie” albo czeka was długi i trudny proces sądowy… aczkolwiek nie bez szans.
Jakiś czas temu miałem taki przypadek, iż najemca poczynił duże nakłady na lokal, a następnie w konsekwencji różnych sporów z wynajmującym zaprzestał płacenia czynszu. Umowa była zawarta na 8 lat i wyłączone całkowicie rozliczenie nakładów. Wynajmujący w następstwie niepłacenia czynszu „wyrzucił” najemcę z zajmowanego lokalu po ok roku najmu oraz pozwał go do sądu o zapłatę zaległego czynszu. A my podnieśliśmy, iż zwrot równowartości nakładów się jednak należy byłemu już najemcy gdyż zgodnie z zamiarem stron przy zawarciu umowy (nie było o tym ani słowa w samej umowie – czysto abstrakcyjna interpretacja zamiaru stron) wyłączyły one rozliczenie nakładów jedynie na wypadek trwania najmu w umówionym okresie 8 lat, gdyż dopiero wówczas nakłady „zamortyzują się”. I tak zaległy czynsz to kwota 100 000 zł a nasze nakłady tyle samo. Zrobiliśmy zatem potrącenie, ale cały problem polegał na tym czy sąd zgodzi się z naszym stanowiskiem. Iiiiii…… wygrana w całości…były najemca się cieszy, były wynajmujący „trochę” mniej, moja satysfakcja jest.
Tym razem mimo niekorzystnej umowy udało się klienta wybronić, ale pamiętajcie lepiej zapobiegać niż leczyć, a tym samym lepiej zabezpieczyć swoje interesy w umowie niż narażać się na proces sądowy, którego wynik był bardzo niepewny.
Andrzej Krysta
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }