Witajcie moi Drodzy

Dzisiaj, tak odrywając się na krótką chwilę od prawa nieruchomości, chciałbym Wam polecić ciekawy wpis na blogu żony i wspólniczki w jednej osobie…nowa regulacja dotycząca ustalenia przez Sądy kontaktów z dzieckiem po rozwodzie….drogie mamy i ojcowie przeczytajcie….

Kontakty po nowemu?

Andrzej Krysta

radca prawny

Drodzy Czytelnicy

Dzisiaj krótkie zagadnienie, z którym spotkała się większość spośród Was …. forma umowy przedwstępnej (nie mylcie umowy przedwstępnej z umową deweloperską – to dwie zupełnie różne instytucje)…

Dopuszczalna jest zarówno zwykła forma pisemna jak i forma aktu notarialnego – w obu przypadkach umowa jest ważna…. gdzie zatem jest różnica?…., a no w skutkach prawnych.

W razie niewykonania przez waszego kontrahenta umowy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej możecie się jedynie domagać odszkodowania i to najczęściej mocno ograniczonego – naprawienie wyłącznie tej szkody, którą ponieśliście przez to, że liczyliście na zawarcie umowy przyrzeczonej (tzw. ujemny interes umowny), np zwrot wpłaconej zaliczki. Jest to tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej.

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, możecie (niezależnie od roszczenia opisanego wyżej) dochodzić sądownie zawarcia umowy przyrzeczonej  – wyrok sądu zastąpi Wam wówczas umowę (uprzedzając dyskusję z kolegami i koleżankami z branży wiem, że są w tym zakresie spory czy całą umowę czy tylko oświadczenie pozwanego, ale przeważa pogląd, że wyrok ma skutki kompletnej umowy). Tym samym możecie zmusić kontrahenta do zawarcia umowy przyrzeczonej (a także osobę trzecią… jeżeli wasze roszczenie jest ujawnione w księdze wieczystej – odsyłam do poprzedniego wpisu) – mocniejszy skutek umowy przedwstępnej.

Tym samym, jeżeli umowa przedwstępna potrzebna Wam jest do uzyskania kredytu hipotecznego (banki często jej wymagają, ale raczej nie potrzebują aktu notarialnego) to w zupełności wystarczy forma pisemna. Jeżeli jednak mocno Wam zależy na konkretnej nieruchomości, a istnieje chociażby cień ryzyka, że ktoś Was podkupi nie oszczędzajcie tam gdzie nie trzeba i zawrzyjcie akt notarialny.

Andrzej Krysta

radca prawny

Witajcie Moi Drodzy

Po dłuższej przerwie spowodowanej ogromem obowiązków zawodowych, między innymi na rzecz tych czytelników, którzy zdecydowali się powierzyć nam swoje problemy….jestem, żyję…wracam…..

Dzisiaj chciałem zwrócić Waszą uwagę na ważny aspekt dotyczący umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. Mówimy tutaj wyłącznie o umowach zawieranych w formie aktu notarialnego (wpis nie dotyczy umów zawartych w zwykłej formie pisemnej).

Zawieracie u notariusza umowę przedwstępną jako kupujący (in spe) – nie zaniedbujcie ujawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w księdze wieczystej nieruchomości, której umowa dotyczy. Jeżeli tego nie zrobicie wasz kontrahent może sprzedać nieruchomość innej osobie, a wówczas wygasa wasze roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej... zostaje jedynie bój o odszkodowanie i to często w mocno ograniczonej wysokości, ale o tym innym razem.

Ujawnienie w/w roszczenia w dziale III księgi wieczystej statuuje tzw. rozszerzoną skuteczność żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyż roszczenie o jej zawarcie możecie wówczas kierować nie tylko przeciwko sprzedawcy określonemu w umowie przedwstępnej lecz przeciwko każdej innej osobie, która nabędzie nieruchomość po ujawnieniu waszego prawa w KW. Chronicie się w ten sposób przed sytuacją, w której sprzedawcy, zobowiązanemu na podstawie umowy przedwstępnej, ktoś zaoferuje korzystniejszą cenę i Was podkupi….

Nie wymaga to żadnego trudu, wniosek wieczystoksięgowy złoży za was notariusz przed którym zawieracie umowę przedwstępną – wystarczy zgłosić tego rodzaju żądanie, koszt to 150 zł wpisu Sądowego…..sami oceńcie czy warto….

Andrzej Krysta

radca prawny

 

 

Zgodny zamiar stron i cel umowy….

Witajcie moi drodzy…

Wczoraj szczęśliwie sprawiedliwość zatriumfowała…po długotrwałym procesie sądowym udało się obronić klienta przez roszczeniem nieuczciwego kontrahenta. W procesie wykazaliśmy, iż postanowienia umowy, na które powoływał się nasz przeciwnik są wewnętrznie sprzeczne, a interpretacja, na której opierał on swoje  roszczenie bezzasadna.

W przypadku gdy ktoś niespodziewanie żąda zapłaty na podstawie zapisu podpisanej przez was umowy, którego nie rozumieliście zawierając ten kontrakt…..zaufanie do kontrahenta….wiecie o co chodzi, pamiętajcie sprawa nie jest przegrana.

Zgodnie z polskim kodeksem cywilnym interpretując postanowienia umowy należy raczej badać zgodny zamiar stron i cel tej umowy, a nie dosłowny zapis jej postanowień. Grunt to się nie poddawać….

Andrzej Krysta

Witajcie Moi Drodzy….

Dzisiaj temat w dużej mierze pośrednio związany z nieruchomościami, tj. ważny aspekt prawa spadkowego jakim jest zachowek…

Pamiętajcie, że jeżeli ktoś jest pominięty w testamencie, tzn. nie ma go tam i tyle… to w wielu wypadkach ma prawo do zachowku…

Prawo to mają małżonek spadkodawcy, jego (spadkodawcy) rodzice, dzieci, wnuki i odpowiednio dalsi zstępni. Czym zatem jest ten zachowek? To najnormalniejsze roszczenie pieniężne, czy też jak wolicie prawo żądania zapłaty w gotówce kwoty odpowiadającej 1/2 udziału spadkowego który by uprawnionemu przypadał w razie dziedziczenia. W sytuacji gdy uprawniony jest trwale niezdolny do pracy lub małoletni nalezą mu się jednak 2/3.

Tym samym jeżeli ktoś z mocy testamentu odziedziczył działkę z domem to kto inny może żądać połowy jej wartości….nie zapominajcie o tym.

Pozdrawiam

Andrzej Krysta