Pierwokup umowny – ochrona łatwa do obejścia…

Drodzy Czytelnicy

Dzisiaj kilka słów o umownym prawie pierwokupu nieruchomości. Jakiś czas temu Klienci sami z siebie zaproponowali taką ochronę transakcji, którą zmierzają zawrzeć w przyszłości i zapytali jakie jest moje stanowisko.

Zatem na początek kilka słów wyjaśnienia. Możecie w umowie zawartej w formie aktu notarialnego (wymóg formy jest tu sporny, ja jednak dla bezpieczeństwa stanowczo doradzam akt notarialny) zastrzec, iż jeżeli druga strona będzie chciała sprzedać nieruchomość, której zakupem w przyszłości jesteście zainteresowani (z pewnych względów nie chcecie lub nie możecie nabyć jej w chwili obecnej), to może to uczynić jedynie pod warunkiem, iż nie wykonacie prawa pierwokupu. W umowie o pierwokup dopuszczalne jest także (chociaż nie wynika to wprost z przepisów) zastrzeżenie ceny za jaką wykonacie prawo pierwokupu.

Co więcej, jeżeli prawo pierwokupu zostanie ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości, której dotyczy to nawet gdyby Wasz kontrahent złamał warunki umowy i sprzedał nieruchomość osobie trzeciej, możecie dochodzić sądownie od takiego nabywcy sprzedaży nieruchomości na warunkach objętych przysługującym Wam prawem pierwokupu umownego (taki jest większościowy pogląd nauki potwierdzony w orzecznictwie, zdarzają się jednak stanowiska odrębne). W razie braku ujawnienia w/w prawa w księdze wieczystej przysługuje Wam wobec takiego nierzetelnego kontrahenta roszczenie odszkodowawcze.

Wszystko niby w porządku ale….no właśnie jest jedno małe (wielkie) ale. Prawo pierwokupu jako wyjątek od ogólnej zasady swobody dysponowania nieruchomością przez właściciela nie może być rozszerzone na inne czynności prawne niż sprzedaż. Tym samym gdy opisany nierzetelny kontrahent zamiast sprzedać podaruje nieruchomość objętą w/w prawem podstawionemu podmiotowi tracicie całą ochronę (tak: Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 lutego 1996 roku, III CZP 10/96, OSN 1996, Nr 4, poz. 59).

Wierzcie mi dla graczy rynkowych to żaden problem utworzyć kolejną spółkę (nowy podmiot prawa) i zawrzeć z nim umowę darowizny nieruchomości przeciwko której nie działa prawo pierwokupu.

Tym samym pamiętajcie…….chcecie kupić nieruchomość w przyszłości nie liczcie na prawo pierwokupu, zawrzyjcie umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego i ujawnijcie roszczenie w KW, wówczas wasze prawa są dobrze zabezpieczone.

Andrzej Krysta

radca prawny

{ 21 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Jarosław Maj 31, 2016 o 08:29

Przydatne informacje dla osób niezwiązanych z branżą. 🙂

Odpowiedz

Dominik Maj 31, 2016 o 15:06

Bardzo przydatny wpis, polecam go dalej.

Odpowiedz

Robert Sierpień 9, 2016 o 08:29

Ciekawe zagadnienie. Nie ukrywam że do tej pory był to element przeze mnie pomijany…

Odpowiedz

MRC System Sierpień 30, 2016 o 20:53

Świetnie opracowany tekst.

Odpowiedz

Sandra Grudzień 18, 2016 o 18:12

Otóż to, tego właśnie szukałam 😀 Dzięki wielkie 🙂

Odpowiedz

Marcin Styczeń 22, 2017 o 14:51

Jasne: wielki gracz utworzy i podaruje nieruchomość po to aby obdarowana spółka-córka, spółka powiązana, czy też nawet spółka kontrolowana powierniczo, rozpoznała (z pozytywnym skutkiem) obowiązek podatkowy w podatku spadków i darowizn.
To już prędzej dojdzie do aportu, przewłaszczenia na zabezpieczenie czy datio in solutum…

Odpowiedz

Mariusz Styczeń 23, 2017 o 13:41

Dobry artykuł, w końcu po ludzku napisano o prawie pierwokupu nieruchomości. Już nigdy nie będę bagatelizował umowy przedwstępnej! Do tej pory myślałem, że jeśli przysługuje prawo pierwokupu, to nie potrzeba jej zawierać. Dzięki!

Odpowiedz

KingSton3 Luty 1, 2017 o 19:17

Potrzebowałem właśnie takich informacji 🙂 Dzięki wielkie 😉

Odpowiedz

Bator4 Luty 27, 2017 o 21:05

No proszę, nie wiedziałem, że jest to takie proste…

Odpowiedz

Ala Marzec 4, 2017 o 12:15

Ech jak mało się wie… Dobrze, że to się wyjaśniło wszystko. 🙂

Odpowiedz

HouseOfInk Marzec 9, 2017 o 00:29

Dla chcącego… 😀

Odpowiedz

Ewelina Marzec 27, 2017 o 10:48

Pierwszy raz słyszę o takiej umowie 🙂 Post bardzo ciekawy muszę przyznać.

Odpowiedz

Maciek Kwiecień 4, 2017 o 09:33

Witam serdecznie , świetny rzeczowy artykuł . Dziękuję za poświecenie czasu i przygotowanie tak przydanego materiału . Artykuł zawiera wiele przydanych informacji

pozdrawiam
Maciek

Odpowiedz

adwokat wągrowiec Kwiecień 5, 2017 o 09:50

Właśnie chcę zawrzeć taką umowę przedwstępną przed zakupem nieruchomości żeby się też zabezpieczyć w jakimś tam stopniu, przydatny artykuł

Odpowiedz

Kamil Lipiec 4, 2017 o 13:30

Dobrze wiedzieć , że istnieje takie coś jak właśnie te umowy , bardzo dobry sposób na zabezpieczenie się przed oszustami i niedomówieniami 🙂

Odpowiedz

WillMunny Lipiec 4, 2017 o 13:47

Zgadzam się w 100% 🙂

Odpowiedz

Franek Lipiec 12, 2017 o 14:23

Świetny artykuł , bardzo mi się przyda ta wiedza na przyszłość. Czekam na więcej wpisów, bo ostatnio coś cisza…

Odpowiedz

Tomasz Wrzesień 12, 2017 o 11:31

Również mój notariusz Adam Robak z Katowic polecił mi takie rozwiązanie, a teraz czytam o tym na blogu, to znaczy że jest to dobry pomysł. Przed zakupem nieruchomości warto udać się do notariusza, który powie co i jak, tak jak w moim przypadku. Udałem się do sprawdzonej kancelarii w Katowicach i wszystkiego się dowiedziałem, uwielbiam współpracować z takimi specjalistami.

Odpowiedz

Łukasz Wrzesień 20, 2017 o 13:11

Planując zakup nieruchomości należy zwrócić uwagę na treści jakie przekazane są w artykule. Oby tak dalej!

Odpowiedz

Adwokat Chmielewski Wrzesień 25, 2017 o 12:37

Ogólnie tak to działa że wszystko jest prawnie normatywizowane dlatego warto znać te prawne elementy dot pierwokupu jak ktoś jest tym zainteresowany to na pewno przydatna wiedza

Odpowiedz

Adwokat Pawłowska Wrzesień 29, 2017 o 12:31

Dobrze wiedzieć że tak działa ten pierwokup bo nawet się nie spodziewałem muszę zawrzeć tą umowę przedwstępną w takim razie

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: