Wady części wspólnej budynku z wyodrębnionymi lokalami …. jak pociągnąć dewelopera do odpowiedzialności

Witam Was Drodzy Czytelnicy….

Dzisiaj chciałem poruszyć dosyć trudny temat wad części wspólnej budynku, w którym znajduje się wasze mieszkanie…

Na początek kilka słów wyjaśnienia, częścią wspólną budynku są korytarze, klatki schodowe, windy, dach i wszelkie inne elementy tegoż budynku, które nie służą do wyłącznej dyspozycji właściciela konkretnego lokalu.

Zatem kupujecie swoje wymarzone lokum, fajne mieszkanko stanowiące nieruchomość lokalową w bloku … nie zapominajcie przy tym, że równocześnie stajecie się współwłaścicielami w/w części wspólnej budynku, a wasz udział w tej części stanowi ułamek odpowiadający stosunkowi powierzchni waszego lokalu do powierzchni pozostałych lokali (tak jest co do zasady, możliwe są też odmienne konfiguracje – ułamek możecie sprawdzić w księdze wieczystej). Równocześnie stajecie się członkami wspólnoty mieszkaniowej.

Naraz okazuje się, że na korytarzach w bloku zaczynają pękać ściany, „sypie się” elewacja zewnętrzna, przecieka dach…. wielu spośród Was wie, że to częsty problem. Tym samym nie ulega wątpliwości, że budynek wzniesiony przez dewelopera ma wady fizyczne, które ujawniają się w ramach jego części wspólnej.

Co z tym zrobić …. pójść do sądu i pozwać dewelopera albo o obniżenie ceny z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej albo też o odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania, w obu przypadkach wysokość roszczenia sprowadzi się do kosztów koniecznych prac naprawczych w budynku …. tylko kto ma go pozwać…. przecież te wady nie dotyczą bezpośrednio żadnego z waszych mieszkań…..

I tu tkwi sedno problemu, wszyscy jesteście współwłaścicielami nieruchomości wspólnej i każdemu z Was przysługuje odpowiednia część opisanego wyżej roszczenia odpowiadająca ułamkowi stanowiącemu wasz udział w nieruchomości wspólnej. Czyli na przykład macie udział w nieruchomości wspólnej 1/25, a koszt prac naprawczych to 500 000 zł. Liczycie zatem 1/25 x 500 000 i macie wysokość przysługującego Wam roszczenia, tj. 20 000 zł. (to wysokość roszczenia przysługująca temu członkowi wspólnoty, który ma w/w udział w nieruchomości wspólnej, suma wszystkich takich udziałów daje w/w kwotę 500 000 zł)

Oczywiście każdy z Was może dochodzić swojego roszczenia osobno, nie ma też niestety skutecznych mechanizmów prawnych by zmusić wszystkich członków wspólnoty do dochodzenia tych należności od dewelopera. Wiele zatem zależy od waszej solidarności i woli wspólnego działania dla wspólnego dobra.

Zatem najlepiej jest „skrzyknąć” do tego całą wspólnotę. Jeśli Wam się to uda możecie dochodzić tego w jednym procesie, wnieść jedną opłatę sądową, jedną zaliczkę na poczet wynagrodzenia biegłego i wynająć jednego pełnomocnika, aby reprezentował Was łącznie….nie muszę chyba tłumaczyć, że oszczędzicie w ten sposób sporo kosztów   (jest to tzw. współuczestnictwo materialne związane ze wspólnością praw).

Ewentualny problem może się pojawić gdy już wygracie z deweloperem i wyegzekwujecie swoje należności, gdyż wtedy zawsze ktoś z as może powiedzieć, nie przeznaczę moich 20 000 zł na remont bo akurat brakuje mi do kupna samochodu…

Co zatem zrobić aby tego uniknąć, otóż jeszcze przed procesem niech każdy z Was przeniesie swoje roszczenie na wspólnotę (umowa cesji pomiędzy wspólnotą a każdym spośród jej członków) Jednocześnie uchwałą zobowiążcie zarząd wspólnoty do dochodzenia tej należności od dewelopera i przeznaczenia uzyskanej kwoty na remont. Wtedy macie pewność, iż w razie wygrania procesu uzyskane środki zostaną spożytkowane na założony z góry cel.

Zatem oto droga do uzyskania środków na naprawę wad nieruchomości wspólnej…życzę powodzenia w walce z nieuczciwymi deweloperami.

Andrzej Krysta

 

{ 18 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Arkadiusz Maj 8, 2014 o 12:26

Witam, gratuluje wpisu.

Takie mam pytanie, czy uważam Pan, że uchwała (o której pisze Pan w przedostatnim akapicie) jest zupełnie konieczna? Chodzi o uchwałę zobowiązującą Zarząd do dochodzenia kwoty roszczenia. Czy Pana zdaniem, sama umowa cesji praw jest wystarczająca dla dochodzenia roszczeń przez wspólnotę na drodze sądowej?

Ciekawy jestem Pana zdania.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Andrzej Maj 8, 2014 o 12:46

Witam Panie Arkadiuszu

Do samego dochodzenia należności przez wspólnotę przed sądem wystarczy umowa cesji, tyle, że umowa cesji zasadniczo uprawnia zarząd do wytoczenia tego powództwa a nie zobowiązuje do tego rodzaju działań. O uchwale pisałem również dla tego, aby wspólnota już z góry podjęła decyzję (uchwałę) o późniejszym przeznaczeniu tych środków, aby nie było wątpliwości, co Zarząd ma z nimi zrobić po wygraniu sprawy i wyegzekwowaniu należności.

Dziękuję za komentarz, pozdrawiam.
Andrzej Krysta

Odpowiedz

Arkadiusz Maj 8, 2014 o 13:49

Dziękuję za odpowiedź.

Również uważam, że uchwała nie jest potrzebna, co więcej, w mojej opinii jest zbędna. Dlaczego? Ponieważ z praktyki wiemy, że deweloper pozostawia sobie przez okres trwania rękojmi pewien udział we własności nieruchomości. Najczęściej szczątkowy, tylko po to by mieć instrumenty prawne dla kwestionowania uchwał, godzących w jego interesy, takich jak np. zmiana zarządcy.

Również uchwała zobowiązująca zarząd do dochodzenia roszczeń na drodze sądowej nabytych już uprzednio w drodze cesji od członków wspólnoty, może stać się, ba stanie się przedmiotem postępowania o jej uchylenie. To bardziej niż pewne. Deweloper będzie powiem ze wszystkich sił chciał zablokować dochodzenie roszczeń, względnie maksymalnie je przeciągnąć. Wówczas proces o zapłatę z tytułu przelanych roszczeń może ulec zawieszeniu przez czas trwania postępowania o uchylenie takiej uchwały, z powołaniem się na prejudykat. Choć argument o prejudykacie nie jest trafny, bowiem źródłem legitymacji wspólnoty nie jest uchwała, ale umowa przelewu wierzytelności (co ma te konsekwencje że nawet gdyby uchwała została uchylona lub stwierdzono jej nieważność lub nieistnienie to w żadnym wypadku nie powinno to wpływać na etapy postępowania w sprawie o zapłatę), to czasem sądy nabierają się na niego, zawieszając postępowania. Wówczas powstaje konieczność zażaleń itp. a cenny czas płynie…..

Dlatego, oceniając to z mojej praktyki, im mniej uchwał w sprawie przeciwko deweloperowi, tym lepiej.

Kłaniam się !

Odpowiedz

Andrzej Maj 8, 2014 o 15:04

Witam ponownie

Oczywiście praktyka deweloperów,o której Pan pisze jest częsta, ale w mojej ocenie nieco przecenia Pan jej znaczenie.

Po pierwsze jeżeli deweloper będzie chciał przeciągać sprawę i stworzyć opisywany przez Pana pseudo – prejudykat (oczywiście nie jest to żaden prejudykat, ale zdarzają się nieprawidłowe orzeczenia sądów w tym zakresie) to może go stworzyć i bez uchwały, np. poprzez wniosek o wyznaczenie zarządcy przymusowego przez sąd itp.

Co do tego, że cenny czas mija, powiem tak … oczywiście w interesie wspólnoty jest to aby sprawa była jak najszybciej zakończona, proszę jednak zwrócić uwagę, iż dla zachowania terminów z art. 568 k.c. (terminów rękojmi) wystarczy wytoczyć przed ich upływem powództwo o obniżenie ceny, nie trzeba w tych terminach uzyskać prawomocnego wyroku. Zatem nawet uzyskując zawieszenie postępowania deweloper nie zniweczy roszczenia z rękojmi.

Zwracam też uwagę, iż nie należy przeceniać znaczenia samej rękojmi w zakresie roszczenia o obniżenie ceny, gdyż niezależnie od niego można dochodzić roszczenia o odszkodowanie z art. 471 k.c., na które nabywca mieszkania dla celów prywatnych ma 10 lat. Roszczenie to jest w zasadzie tożsame z roszczeniem o obniżenie ceny z tytułu rękojmi, różni się tylko możliwością obrony dewelopera, który w takim wypadku może się powoływać na brak winy w powstaniu szkody, jednak prawdopodobieństwo skuteczności takiej obrony jest nikłe.

Dziękuję za zaangażowanie się w temat, gratuluję dużego doświadczenia.
Pozdrawiam
Andrzej Krysta

Odpowiedz

Dolcan Czerwiec 4, 2014 o 15:30

Bardzo dobry artykuł który pomoże nie jednemu z nas w problemach mieszkaniowych 🙂 pozdrawiam 🙂

Odpowiedz

Andrzej Czerwiec 4, 2014 o 15:58

Taki był właśnie mój cel, gdy ten artykuł pisałem, dziękuję za komentarz i uznanie…

Odpowiedz

Joanna Czerwiec 5, 2014 o 15:24

Panie Andrzeju, bardzo ciekawy wpis! Tak się złożyło, że niedawno w kancelarii, w której pracuję również zastanawialiśmy się na tym czy przed wszczęciem procesu przeciwko deweloperowi wspólnota powinna podjąć jakieś uchwały? Zgadzam się z Panem oraz Panem Arkadiuszem, że uchwała zobowiązująca zarząd do dochodzenia roszczeń/wyrażająca zgodę na wszczęcie procesu nie jest konieczna. Natomiast uważam, że konieczna jest zgoda właścicieli na zawarcie przez wspólnotę umów cesji. Niedawno SA w Lublinie stwierdził natomiast, że podejmowanie takiej uchwały nie mieści się w kompetencjach wspólnoty. Jestem ciekawa Pana opinii. Być może to ja jestem w błędzie 🙂 Poniżej link, gdzie pisałam o tej sprawie:
http://www.prawo.nieruchomosci.pl/2014/05/30/pozwac-dewelopera-potrzebna-uchwala-wspolnoty-mieszkaniowej/

Odpowiedz

Andrzej Krysta Czerwiec 10, 2014 o 23:32

Witam Panią

Poruszyła Pani bardzo ciekawe zagadnienie, w pierwszej kolejności nasuwa się pytanie, czy aby na pewno są to czynności przekraczające zwykły zarząd skoro cesje są nieodpłatne i nie obciążają tym samym budżetu wspólnoty. Literalnie interpretując fatalnie sformułowaną ustawę o własności lokali jedynie w ten sposób można rozwiązać przedstawiony przez Panią problem.

Oczywiście gdyby przyjąć, iż jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd to zgadzam się z Panią, że uchwała jest konieczna.

Prawdziwa pułapka pojawia się wówczas gdy deweloper ma większość udziałów w nieruchomości wspólnej, gdyż wówczas (przy założeniu, iż w/w cesja to nie jest czynność zwykłego zarządu) może on skutecznie zablokować wszelkie roszczenia dotyczące wad nieruchomości wspólnej, a tym samym pozbawić nabywców lokali ochrony prawnej.

Rozwiązanie tego problemu jest jednak dosyć proste wystarczy nie robić żadnych cesji tylko zebrać grupę właścicieli lokali, zsumować ich udziały w nieruchomości wspólnej następnie według tak wyliczonego ułamka ustalić część roszczenia czy to o obniżenie ceny czy też o odszkodowanie, co do którego są oni legitymowani i niech oni pozwą dewelopera w jednym pozwie (w ramach tzw współuczestnictwa materialnego – wspólność praw). W ten sposób uniknie Pani wszelkich ewentualnych komplikacji w zakresie legitymacji czynnej wspólnoty.

Dziękuję za komentarz, pozdrawiam
Andrzej Krysta

Odpowiedz

Krzysztof Aleksander Szura Wrzesień 18, 2016 o 17:28

Witam Panie Andrzeju,

odświeżę trochę stary temat. Po przeczytaniu wpisów, dziękuję za sporą dawkę ciekawej wiedzy 🙂

Co do samego pomysłu cesji wierzytelności: jak Pan widzi taką możliwość pod kątem przepisów podatkowych. Nie będę ukrywał, że z tej dziedzinie ekspertem nie jestem. O co mi dokładnie chodzi. Każdy z lokatorów cedując na wspólnotę wierzytelność z tytułu odszkodowania od dewelopera dokonuje na rzecz wspólnoty przysporzenia majątkowego. Z uwagi na konieczność przyjęcia, mimo wszystko, jakiejś ekwiwalentności świadczeń obu stron, wspólnota winna nabyć (w drodze umowy sprzedaży) od każdego z lokatorów taką wierzytelność. Cesja pod tytułem darmym nałożyłaby na wspólnotę konieczność wpisania jej w księgi rachunkowe, a więc powstałby po stronie wspólnoty obowiązek podatkowy. To rodzi po stronie wspólnoty pewne komplikacje, a szkoda niepotrzebnie obciążać wspólnotę.

Może jakaś cesja powiernicza wtedy?

Odpowiedz

Joanna Czerwiec 11, 2014 o 09:38

Panie Andrzeju, bardzo serdecznie dziękuję za odpowiedź! Tak w takiej sytuacji, w której deweloper posiada większość udziałów to chyba najlepsze rozwiązanie.
Pozdrawiam
Joanna

Odpowiedz

Marta Sierpień 28, 2014 o 11:16

Dzień Dobry Panie Andrzeju,

a czy nie lepiej, aby właścicieli wystąpili do dewelopera o usunięcie wad budynku (czy to z tytułu rękojmi, czy też w ramach roszczenia odszkodowawczego)?
Wówczas nie będzie problemu z przeznaczeniem przez poszczególne osoby zasadzonych kwot na poczet remontu/napraw?

Pozdrawiam,

Marta

Odpowiedz

Andrzej Wrzesień 22, 2014 o 11:09

Witam Panią
To też jest oczywiście jedno z możliwych rozwiązań, tylko, że po pierwsze roszczenia niepieniężne, np o nakazanie usunięcia wad budynku są w praktyce wytaczane bardzo rzadko, obawiam się, iż wiele składów sądowych będzie patrzyło na tego rodzaju roszczenia niechętnie, natomiast ich egzekucja w praktyce często ogranicza się do przyznania od dewelopera środków pieniężnych na tzw wykonanie zastępcze. Tym samym osiągamy taki sam rezultat jak opisany w komentowanym artykule , tylko postępowanie trwa jeszcze dłużej.

Dziękuję za komentarz
Pozdrawiam
Andrzej Krysta

Odpowiedz

Patryk Wrzesień 23, 2014 o 01:31

Witam zakupiłem dom od dewelopera i w niedługim czasie otrzymam klucze jednak wg . mojej wiedzy i pomiarów wysokośc na 1 pietrze wyszła mi 243cm , czytajac prawo budowlane pisze że pokoje musza miec min. 250cm.
Czytałem artykuł , że moge rządac odszkodowania od dewelopera zgóry dziekuje za odp.

Odpowiedz

karol Luty 6, 2015 o 22:57

Witam Panie Mecenasie,
czy wg Pana wadą części wspólnej budynku jest zainstalowanie innego rodzaju windy (hydraulicznej zamiast elektrycznej nowszej generacji) niż była przewidziana w projekcie budowlanym?

Bardzo ciekawy wpis!

Pozdrawiam

Odpowiedz

Andrzej Krysta Luty 7, 2015 o 19:18

Witam Pana

Co do windy …. należy tutaj odpowiedzieć sobie na podstawowe pytanie, czy z punktu widzenia jej użytkownika, tj. właściciela mieszkania wykorzystującego windę do celów prywatnych zachodzi pomiędzy opisanymi przez Pana modelami jakaś różnica w używaniu windy….? Jeżeli nie, to nie sposób mówić o wadzie. Jeśli jednak opisany przez Pana starszy model widny ma odczuwalnie mniejsze właściwości użytkowe niż nowszy zawarty w projekcie to można owszem rozważać odpowiedzialność dewelopera, zależy ona jednak w dużym stopniu od treści umów z nim zawartych określających dokładnie przedmiot jego zobowiązań.

Pozdrawiam
Andrzej Krysta

Odpowiedz

karol Luty 9, 2015 o 15:03

Dziękuje za odpowiedź,
sytuacja wygląda tak, że zasadniczo projekt budynku był przedkładany nabywcom mieszkań przed zawarciem umowy przedwstępnej i takiej windy oczekiwali (elektrycznej-nowszej wersji). chodzi bardziej o to, że po pierwsze koszt zakupu takiej windy jest o ok. polowe mniejszy niż elektrycznej (zgodnej z projektem) oraz że koszt jej serwisowania jest dużo wyższy niż elektrycznej. czy w takiej sytuacji, w Pana ocenie my jako wspólnota możemy dochodzić odszkodowania od dewelopera i co w takiej sytuacji byloby szkodą?

Odpowiedz

łukasz Luty 12, 2015 o 15:23

Witam Pana, a co Pan myśli o takim temacie.
budynek został wybudowany wadliwie, a nastepnie lokal został sprzedany kolejnemu właścicielowi. Czy nowemu (aktualnemu) wlascicielowi (czyli mnie) przysluguje prawo do dochodzenia odszkodowania za wady które występują w częściach wspólnych budynku?

Odpowiedz

strona www dla dewelopera Czerwiec 24, 2017 o 00:28

Rozumiesz niniejszą okolicznoścі kiedy facet wystąρіł do Twojego przedsiębiorstwa ekspedycji
zaś powiedział nam, іż przeczytał o nas ԝ Necie?
Jeżeli racja, na widać wabiło Cię wcale ⅾo Ciebie przybył.

Jakie zadania marketingowe poświęcają Twojej lokacie najsowitszy zakręt.
Mailingi, pozycjonowanie, odnośniki zakładane zaś umie marketing klepany.
Aktualnym calutkim ѕię osiągamy na co dobę. Νa co doba więcej umiemy sprawdzać przeciwnie
każdorazowy kontrahent Ԁo Ciebie doszedł.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelarie Radców Prawnych Dominika Mróz-Krysta Andrzej Krysta Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelarie Radców Prawnych Dominika Mróz-Krysta Andrzej Krysta z siedzibą w Krakowie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem andrzej.krysta@mrozkrysta.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: